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北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的相關(guān)部署，北京市保障房供應(yīng)方式正從“以售為主”向“租售并舉，以租為主”轉(zhuǎn)變，大力發(fā)展公共租賃房。今年北京擬籌集6萬套以上公租房。為解決轄區(qū)內(nèi)房源不足的問題，北京市海淀區(qū)政府提出了租賃農(nóng)民閑置回遷房作為公租房使用的創(chuàng)新模式。此次試點(diǎn)定在四季青鎮(zhèn)玉泉行政村下屬的北塢村，即現(xiàn)在的北塢嘉園小區(qū)。
一拍即合 政府承租回遷房做公租房
據(jù)玉泉村黨支部郭玉明介紹，北塢村拆遷時(shí)是按村民原有宅基地與樓房面積1∶1進(jìn)行的騰退置換。基本上每家村民至少有2套以上的回遷房，大多數(shù)家庭有4套~5套，最多的有6套。由于北塢村地處城鄉(xiāng)接合部，居住人員成分復(fù)雜，如果業(yè)主將閑置房屋進(jìn)行零散出租，小區(qū)居住人員的素質(zhì)和治安秩序?qū)o法保障，且物業(yè)管理的難度也會(huì)非常大。為此，玉泉村委會(huì)和北塢嘉園物業(yè)公司曾頭疼不已。
北京今年加大公租房建設(shè)力度，房源不足困擾各區(qū)政府。去年11月，海淀區(qū)政府提出要租賃小區(qū)內(nèi)的閑置回遷房用作公租房，雙方一拍即合。北塢嘉園物業(yè)公司王經(jīng)理介紹，海淀區(qū)房管局先是委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)可以用作公租房的房源數(shù)量進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，后又委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)周邊地區(qū)房屋租賃價(jià)格進(jìn)行評(píng)測(cè)。
最終，共有317套回遷房簽約成為公租房。租賃合同期限分為3年和5年兩種，租賃價(jià)格略有不同。以一居為例，租3年的月租為2600元，租5年的月租為2700元。這些房屋將由物業(yè)公司統(tǒng)一進(jìn)行管理，海淀房管局支付一定的房屋托管費(fèi)。“大家的熱情都很高，都覺得把房子租給政府更放心。有的業(yè)主甚至愿意把面積為90平方米以上的房子按照80平方米~90平方米的標(biāo)準(zhǔn)簽約；還有業(yè)主問能否租上10年。”王經(jīng)理說。
一石三鳥 各方得利同時(shí)更待穩(wěn)定
對(duì)北塢村的此次試點(diǎn)，有專家表示，政府承租社會(huì)房源以彌補(bǔ)公租房房源不足的做法，既滿足低收入者住房需求，又能增加村民的財(cái)產(chǎn)收入，還可緩解政府建設(shè)保障性住房所需資金和土地緊張的局面，可謂“一石三鳥”。
北京市政協(xié)委員、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授張強(qiáng)認(rèn)為，與直接建設(shè)公租房相比，投入的資金量要少很多。此前有媒體報(bào)道，目前，北京土地拆遷成本每平方米約3000元~4000元。另外，建筑成本和房屋設(shè)備設(shè)施安裝成本、稅費(fèi)和貸款利息的成本在每平方米3000元~4000元。兩項(xiàng)相加，政府直接投入建設(shè)公租房的成本每平方米約為6000元~8000元。如此計(jì)算，政府直接建設(shè)300套60平方米的公租房，大概需要投入1.8億元。而若在北塢嘉園租賃一套60平方米的房屋，按租期5年、月租2700元算，300套公租房需投入資金僅為4800萬元。因此，政府承租社會(huì)房源的方式，可以在資金有限的情況下，迅速緩解公租房房源緊張的狀況。
北京社科院社會(huì)學(xué)所研究員馮曉英認(rèn)為，這種做法，既能滿足失地農(nóng)民持續(xù)的收入增長(zhǎng)，又能滿足保障性住房需求，是一種“雙贏”舉措。據(jù)悉，在北京大望京、唐家?guī)X等地的土地拆遷騰退工作中，也采取了相應(yīng)的農(nóng)民參股底商租賃的方式，用以解決農(nóng)民失地后的生活來源問題。相比之下，北塢村的做法更進(jìn)了一步。同時(shí)，張強(qiáng)認(rèn)為，這種做法也為解決城鄉(xiāng)接合部的改造以及外來流動(dòng)人口服務(wù)欠缺等問題提供了新的思路。
不過，也有學(xué)者指出，這種做法在具體操作中也會(huì)產(chǎn)生一些問題，比如房源的不固定性。租賃合同到期后，如果業(yè)主不再續(xù)租，政府則面臨重新尋找房源的問題；另外新房源是否能滿足公租房的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是否能達(dá)到宜居的要求，以及數(shù)量上是否足夠滿足需求，都將是政府要面臨的挑戰(zhàn)；一旦租賃到期后續(xù)簽的租金大幅上揚(yáng)，政府就需要增大資金的投入。
尚屬試點(diǎn) 相關(guān)政策法規(guī)仍待完善
由于北塢村土地性質(zhì)為集體土地，這一創(chuàng)新模式及其推廣存在用地性質(zhì)上的爭(zhēng)議。按照我國《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。根據(jù)這一規(guī)定，北京市租賃集體土地上建設(shè)的回遷房作為公租房的做法，目前尚無法準(zhǔn)確定性。對(duì)此，北京市相關(guān)部門表示，該做法屬于試點(diǎn)工作，相關(guān)政策、法規(guī)的配套仍在討論之中。
正因如此，北京市各級(jí)政府部門對(duì)此次試點(diǎn)工作表現(xiàn)謹(jǐn)慎、低調(diào)。據(jù)記者了解，北京市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到北塢村調(diào)研時(shí)，口頭同意了試點(diǎn)方案，并同意可以邊建設(shè)邊辦手續(xù)。此后，北京市有關(guān)部門4次召開協(xié)調(diào)會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)解決試點(diǎn)過程中遇到的困難，“特事特辦”。
全國政協(xié)委員、中國土地勘測(cè)規(guī)劃院副院長(zhǎng)謝俊奇表示，目前這種試點(diǎn)的租賃模式，“沒有違背大的政策和法規(guī)”。中國土地協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎則表示，在城市周邊，這種在集體土地上建設(shè)的，俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”的房屋確實(shí)存在與現(xiàn)有法律沖突等諸多問題，但又屢禁不止。與其如此，不如在完善管理制度和規(guī)范準(zhǔn)入的前提下予以放行，將其建設(shè)和運(yùn)營納入規(guī)范軌道。
相關(guān)人士表示，這種將集體土地上建設(shè)的回遷房租做公租房的模式，未來很大程度上取決于政府的態(tài)度。某位國土資源部官員表示，“北京市政府希望促成此事，國土部門也只能允許試點(diǎn)，觀望進(jìn)展”。
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